Mit Brownfield-Projekten zu optimalen Werksstrukturen - Entwicklung von Bestandsgebäuden für Produktionsbetriebe
Greenfield oder Brownfield? Vor dieser Frage stehen viele Unternehmen, wenn sie ihre Werksstruktur anpassen möchten. Christof Bartsch und Thomas Jurgeleit, beide Senior Manager und Mitglieder der Geschäftsleitung bei PROTEMA Unternehmensberatung GmbH, erläutern im Gespräch, warum sich der Brownfield-Ansatz oft als überlegene Strategie erweist – wenn er richtig geplant wird. Dabei geht es nicht nur um Kosten und Nachhaltigkeit, sondern auch um strategische Flexibilität und die Entwicklung tragfähiger Zukunftskonzepte.
Viele Unternehmen entscheiden sich intuitiv für einen Neubau auf der sprichwörtlichen „grünen Wiese“ – dem Greenfield sozusagen. Warum ist das nicht immer sinnvoll?
Thomas Jurgeleit: Greenfield-Projekte erscheinen auf den ersten Blick einfacher, weil man vermeintlich ohne Einschränkungen planen kann. Aber sie bringen nicht nur hohe Investitionskosten mit sich, sondern vernachlässigen oft das Potenzial, das in bestehenden Standorten liegt. Gerade im Mittelstand sehen wir oft, dass durch gewachsene Strukturen wertvolle Ressourcen und Flächen bereits vorhanden sind. Und diese gilt es zu nutzen.
Christof Bartsch: Zudem ist der Zeitfaktor nicht zu unterschätzen. Ein Neubau inklusive Erschließung, Genehmigung und Bau dauert oft deutlich länger als eine Umstrukturierung im Bestand. Wenn Unternehmen schnell auf Marktentwicklungen reagieren müssen, ist der Brownfield-Ansatz oft die agilere Lösung.
Wie gehen Sie in Brownfield-Projekten strategisch vor?
Christof Bartsch: Die Planung beginnt immer mit einer Idealstruktur, also einem Layout, das vollkommen frei von Restriktionen ist. Wir fragen: Welche Prozesse braucht das Unternehmen zukünftig? Welche Produktgruppen sollen wie und wo gefertigt werden? Welche Mengen sind geplant? Daraus ergibt sich, welche Flächen, Höhen, Lasten, Medien und Logistikelemente notwendig sind. Erst dann vergleichen wir das mit den realen Gegebenheiten vor Ort.
Brownfield bietet oftmals sehr gute Lösungsansätze, sowie Realisierungsmöglichkeiten und kann zudem der kostengünstigere und nachhaltigere Ansatz sein.
Thomas Jurgeleit, Senior Manager PROTEMA
Thomas Jurgeleit: Dabei erfassen wir nicht nur bauliche Rahmenbedingungen, sondern auch Genehmigungen, Denkmalauflagen, vorhandene Technik und betriebliche Anforderungen. Durch diesen Abgleich entsteht eine realistische Realplanung, die aufzeigt, wie nah man mit dem Bestand an das Ideal herankommt. Oft ist das näher als gedacht.
Schrittweise Modernisierung statt Totalumbau
Brownfield klingt komplex. Wie lässt sich das in der Praxis umsetzen?
Thomas Jurgeleit: Der Aufwand ist zweifellos höher als bei einem Greenfield-Vorhaben. Deshalb arbeiten wir mit mehrstufigen Realisierungsplänen. Dabei wird genau definiert, welche Maßnahmen wann und in welcher Reihenfolge durchgeführt werden. So lassen sich Unterbrechungen minimieren, zum Beispiel durch Vorproduktion oder Umzug einzelner Produktionslinien in ein temporäres Modul.
In der Realisierung muss im Brownfield ein mehrstufiger Realisierungsplan ausgearbeitet werden, um die Realplanung mit möglichst wenig Eingriffen in den laufenden Betrieb umsetzen zu können. Hierzu werden die einzelnen Realisierungsschritte mit Maßnahmen definiert, um stufenweise vom Ist- zum Zielzustand zu gelangen.
Christof Bartsch,Senior Manager PROTEMA
Christof Bartsch: Ein gutes Beispiel ist die Kombination mit einem kleinen Greenfield-Element: Auf einer freien Fläche wird ein neues Gebäude errichtet, in das ein besonders wachstumsstarker Bereich umzieht. Dadurch entstehen im Bestand Freiräume für die Sanierung und Umnutzung. Diese Kombination kann sehr effektiv sein.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit in Brownfield-Projekten?
Thomas Jurgeleit: Eine zunehmend zentrale. Kunden erwarten heute, dass Unternehmen nachhaltig wirtschaften. Durch die Sanierung bestehender Strukturen und die Wiederverwendung von Baumaterialien lassen sich CO2-Emissionen und Rohstoffverbrauch deutlich reduzieren. Eine Zertifizierung nach DGNB-Standards wird durch Brownfield-Projekte oft sogar begünstigt.
Christof Bartsch: Und es zahlt sich wirtschaftlich aus. Nachhaltige Gebäude sind langfristig energieeffizienter, besser förderfähig und verbessern das Image. Wer heute in nachhaltige Brownfield-Konzepte investiert, sichert sich morgen Wettbewerbsvorteile.
Referenz: Hessischer Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie
Für einen Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie mit Sitz in Hessen hat die Unternehmensberatung PROTEMA das Konzept für umfangreiche Umbaumaßnahmen entwickelt. Dieses Konzept kombiniert den Greenfield- mit dem Brownfieldansatz.
Ausgangssituation
Die bestehenden Werksgebäude sind zum Teil mehrere Jahrzehnte alt und sehr sanierungsbedürftig.
Die Gebäude sind hinsichtlich der Produktion bereits voll ausgenutzt.
Die Logistik wurde bereits zum großen Teil ausgelagert.
Das hessische Unternehmen plant weiteres Wachstum.
Vorgehensweise
Analyse der bestehenden Situation: PROTEMA prüfte, wie die vorhandenen Gebäude optimal saniert und das Werksgelände bestmöglich genutzt werden können, um das geplante Wachstum zu ermöglichen.
Erkenntnis zur Brownfield-Option: Es zeigte sich, dass der angestrebte Idealzustand mit einer reinen Brownfieldplanung nicht annähernd erreichbar ist.
Prüfung eines Greenfield-Szenarios: Die Beraterinnen und Berater betrachteten auch eine Greenfield-Option, die jedoch aufgrund sehr hoher Investitionskosten nicht überzeugte.
Zentrales Ergebnis: Weder ein reiner Greenfield- noch ein reiner Brownfield-Ansatz ist erfolgversprechend umsetzbar.
Konzept
Kombination: Das abgeschlossene Konzept sieht eine Mischung aus Greenfield- und Brownfield-Ansatz vor.
Neubau: Auf dem angrenzenden Grundstück entsteht ein neues Gebäude mit rund 3.000 qm Fläche.
Umsiedlung: Die Produktgruppe mit dem höchsten Wachstum zieht in den Neubau und erhält eine neue, automatisierte Fertigungstechnik.
Wachstums: Durch die neue Technik werden steigende Stückzahlen und effiziente Prozesse ermöglicht.
Erneuerung: Die durch den Umzug frei werdenden Flächen im sanierungsbedürftigen Gebäude können anschließend nach und nach modernisiert werden.
Wie wichtig ist externe Unterstützung bei der Werksentwicklung?
Christof Bartsch: Werksentwicklung ist ein komplexes Vorhaben, das viele Unternehmen vielleicht einmal pro Dekade umsetzen. Wir bringen die Erfahrung aus zahlreichen Projekten ein, stellen strukturierte Methodik bereit und übernehmen das Schnittstellenmanagement zwischen Planung, Betrieb und Technik. Besonders hilfreich ist unser Lastenheftansatz, der bereits in der Konzeptionsphase Ausschreibungen vorbereitet.
Thomas Jurgeleit: Wichtig ist auch der frühe Einbezug der Belegschaft. In unseren Projekten achten wir darauf, Change Management und Kommunikation von Anfang an mitzudenken. Das erhöht die Akzeptanz und beschleunigt die Umsetzung.
Was raten Sie daher Unternehmen, die vor der Entscheidung Greenfield oder Brownfield stehen?
Christof Bartsch: Nicht dem ersten Impuls folgen. Eine fundierte Analyse der bestehenden Strukturen und eine professionelle Idealplanung lohnen sich in jedem Fall.
Thomas Jurgeleit: Brownfield ist kein Notnagel, sondern eine zukunftsfähige Strategie. Wer strukturiert und mutig plant, kann viel mehr erreichen, als man auf den ersten Blick denkt.
Fazit
Die Entscheidung, ob ein neues Werk auf der „grünen Wiese“ oder durch die Nutzung und Sanierung bestehender Gebäude errichtet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Während Neubauten oft als einfacher erscheinen, bietet der Brownfield-Ansatz zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Kosten und Nachhaltigkeit. Durch strategische Planung und die Berücksichtigung der spezifischen Unternehmensprozesse können bestehende Strukturen effektiv angepasst werden. Eine gründliche Analyse und eine Idealplanung ohne Restriktionen bilden dabei den Ausgangspunkt. Der Umbau bestehender Gebäude erfordert jedoch eine sorgfältige, schrittweise Umsetzung und kann durch die Expertise externer Partner optimiert werden. Insgesamt bietet der Brownfield-Ansatz eine realistische und oft vorteilhafte Alternative zum Neubau.
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